No Compres Remates, mejor cómprale al Demandado

Cada persona cuenta su historia desde la orilla que le convenga, como abogado expongo las ventajas y desventajas de comprar directamente a los demandados.

Como punto de partida, el interesado en comprarle al demandado debe observar que existe un embargo decretado por un Juez de la República afectando la propiedad, con ello, se saca del comercio o por lo menos se restringe su negociabilidad. Uno de los principales riesgos que asume el comprador es negociar con un desconocido, el demandado es un incumplido, perdón, si suena brusco, pero hay que decirlo; por supuesto, debe analizar los factores que condujeron al impago.

No siempre es fácil prever la cantidad de deudas que pueda tener el demandado, adicionales a la principal, es decir, obligaciones “haciendo fila” para el cobro.

Cuatro historias rápidas:

La primera de ellas, un lote en la sabana de Bogotá, al demandado le subastaban la propiedad por $45 millones, su valor real era $120M, el comprador antes de remate pacto la compra, pagó al acreedor, a su vez, este canceló el embargo y quedó un saldo en favor del demandado; al final, lote entregado, banco, demandado y comprador felices.

En otro de caso, María comunera en un proceso divisorio, requería una operación urgente, necesitaba vender su cuota parte (participación) en la propiedad, en consecuencia, cede su posición dentro del proceso en favor de Luis; la negociación con las demás partes en el proceso requirió cerca de dos años, al final, el valor que tuvo que pagar Luis por toda la propiedad no fue el mejor pero se terminó el proceso, se escrituró y solo hasta ese momento Luis pudo acceder al inmueble.

En la tercera historia, Héctor compra a Maritza una casa esquinera en $95.000.000, entrega a Maritza $50.000.000 de anticipo, paga la hipoteca vigente por $45.000.000 terminando el proceso hipotecario, pero existía una segunda demanda embargando los remanentes, por ello, el inmueble continúa embargado por ese proceso, culminando en remate; para no hacer larga la historia, el demandante ofrece en el remate la liquidación del crédito (deuda) por $130.000.000; con gran esfuerzo, Héctor participa en la subasta postulando $130.100.000 “que locura” solo $100.000 más, al final, Héctor pagó $225.100.000 contando los anticipos iniciales, es decir, más del valor comercial de la propiedad, la valorización hizo que con los años Héctor recuperara su dinero.

En la última historia, a Cielo le remataban su casa en $360 millones, acude donde Pedro quien ofrece pagar la deuda y comprar la propiedad, acuerdan mediante promesa de compraventa la cifra, $550 millones, una vez que Pedro paga la deuda hipotecaria al Banco, Cielo pierde el afán, no entrega la propiedad, le dice a Pedro que es un aprovechado de su situación y no firma la escritura, ni le entrega el inmueble, no contenta con lo anterior, vende el inmueble en $500 millones, hoy Pedro tiene demandada a Cielo quien ya no vive en la ciudad, paso todos sus propiedades y dinero recibido en favor de terceros para eludir las acciones judiciales.

En remate judicial, el vendedor es un Juez de la República actuando en representación del demandado, el Juez vela por el saneamiento, entrega de la propiedad y reparto del dinero entre los acreedores. Cuando vencen tu postura en remate, el Juez devuelve el 100% del dinero consignado.

Dejo a criterio del lector determinar cuál vendedor es confiable.

Gerly Pulido

Abogado

Esp. Der. Procesal