“Comprar un Remate por tu Cuenta: El Error Más Costoso que Puedes Cometer”

En la era digital, participar en un remate judicial parece tan sencillo como hacer clic en un computador. Basta con ingresar al portal de subastas, registrarse, consignar una oferta… y listo. Sin embargo, hacer una oferta es lo más fácil del ejercicio. Lo realmente complejo es entender las implicaciones jurídicas y los riesgos que esconde cada inmueble.

Comprar un bien en remate no debería ser un acto impulsivo ni emocional. A diferencia de un vehículo o un bien de consumo, un inmueble representa una de las decisiones patrimoniales más importantes de la vida. Cada propiedad tiene una historia jurídica, en muchos casos, un cúmulo de problemas invisibles para quien no domina el derecho procesal, registral y civil.

La falsa sensación de seguridad

Muchos compradores creen que, porque el remate lo convoca un juez, el proceso es 100 % seguro. Nada más lejos de la realidad. El juzgado podría solo subastar el derecho litigioso o el bien embargado dentro de un proceso ejecutivo o hipotecario, pero no garantiza que el inmueble esté libre de afectaciones.

Detrás de cada matrícula inmobiliaria puede haber:

Demandas de pertenencia o procesos de restitución en curso.

Mejoras de terceros o posesionarios que pueden reclamar derechos.

Hipotecas anteriores no canceladas debidamente.

Afectaciones a vivienda familiar o patrimonio de familia no levantadas.

Limitaciones urbanísticas, ambientales o de uso del suelo.

Las Oficinas de Registro también hacen control y devuelven frecuentemente los títulos sin registrar al Juzgado.

Una de las señales más claras del nivel de complejidad jurídica está en las causales de devolución que aplican las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos en Colombia, entre las principales causales de devolución encontramos:

Inconsistencia entre la escritura y el folio de matrícula inmobiliaria (datos errados de linderos, área, antecedentes, número de matrícula).

Falta de levantamiento de medidas cautelares (embargos, demandas civiles o fiscales vigentes).

Errores en la tradición o saltos registrales (por ejemplo, un título que no se encuentra debidamente inscrito en la cadena).

Afectaciones no levantadas: patrimonio de familia, vivienda familiar, servidumbres o limitaciones al dominio.

Incongruencias en los nombres, cédulas o NIT de los comparecientes.

Una sola causal puede impedir el registro de la adjudicación, dejando al comprador atrapado en un limbo jurídico, con el dinero consignado, sin registrar y con una disputa que puede tardar años en resolverse.

No todo lo que brilla es oro: los riesgos ocultos

Avalúos desactualizados que sobrevaloran el bien.

Procesos con nulidades o irregularidades procedimentales.

Remates donde el ejecutado interpone insolvencia (Ley 2445 de 2025), lo que puede suspender el proceso y frustrar la adjudicación.

Altas deudas de impuesto predial, valorización o servicios públicos que el comprador debe asumir en caso de que no se tramiten en debida forma.

Litigios por mejoras, posesión o servidumbres.

En otras palabras, el remate judicial es el punto final de un proceso, no su inicio, y comprar sin conocer sus antecedentes puede ser tan riesgoso como invertir en un negocio sin revisar sus estados financieros.

La compra de un inmueble no es un impulso, es una estrategia

Adquirir una propiedad —especialmente en remate— requiere conocimiento, análisis y acompañamiento especializado. Así como no se compra una casa guiándose solo por su fachada, tampoco se debe pujar sin un estudio jurídico previo.

Antes de hacer una oferta, se debe:

✅ Revisar la historia registral completa (mínimo 20 años de tradición).

✅ Analizar los procesos judiciales activos y su etapa.

✅ Verificar si existen medidas, afectaciones o demandas pendientes.

✅ Estudiar la situación tributaria y urbanística.

✅ Confirmar la viabilidad del registro y escrituración.

Conclusión

En el mundo de los remates judiciales, la diferencia entre una gran oportunidad y un grave error patrimonial está en la seguridad jurídica que recibas.

No te dejes llevar por la emoción del “precio de ganga” o por la facilidad de hacer clic.

Un abogado procesalista especializado puede convertir un remate en una inversión se

gura, mientras que actuar por impulso puede convertirlo en un problema de años.

Llamado a la acción

💼 Antes de ofertar en un remate judicial, consúltalo con un experto.

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