LA HIPOTECA, EL GRAVAMEN QUE LIMITA LA VENTA DE LAS VIVIENDAS

En el ámbito del derecho latinoamericano, la hipoteca representa uno de los gravámenes más comunes sobre las viviendas. Esta figura jurídica, regulada por los ordenamientos civiles y otras disposiciones legales, reviste gran importancia tanto para los propietarios de las viviendas como para quienes otorgan préstamos, sean estos, personas naturales o jurídicas, entre ellas, las entidades financieras que otorgan préstamos con esta garantía hipotecaria.

En este artículo, exploraremos qué es la hipoteca, cómo funciona este gravamen sobre las viviendas y cuáles son sus efectos sobre dichos bienes.

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¿Qué es la Hipoteca?

Para este caso nos referiremos a la hipoteca como derecho real de garantía que recae sobre una vivienda, para asegurar el cumplimiento de una o varias obligaciones, generalmente préstamos de dinero. Es decir, cuando una persona o entidad financiera concede un préstamo, el deudor (hipotecante) ofrece como garantía una vivienda generalmente de su propiedad, el cual queda afectado por la hipoteca en favor del acreedor (hipotecario). En caso de incumplimiento por parte del deudor, el acreedor tiene el derecho de ejecutar la hipoteca y a través de un procedimiento judicial adjudicarse la vivienda para satisfacer su crédito o  llevarlo una venta forzada denominada remate o subasta judicial.

La hipoteca, puede ser una figura compleja, por ejemplo, si es cerrada, abierta, abierta sin límite de cuantía, por solo mencionar algunos aspectos, abordar estos temas ha dado para libros enteros, en este blog no concentraremos en sus características generales y de uso común.

Funcionamiento de la Hipoteca como Gravamen sobre las viviendas

El proceso de constitución de una hipoteca implica una serie de pasos y formalidades establecidas por la ley. En primer lugar, es necesario que las partes celebren un contrato de hipoteca, en el cual se establecen las condiciones de la garantía, la descripción de la vivienda hipotecada, el monto de los créditos que respaldará, los plazos y condiciones de cancelación, así como los derechos y obligaciones de las partes. Este contrato debe ser otorgado en escritura pública y registrado en la Oficina de Registro para estos instrumentos públicos correspondiente al lugar donde se encuentra ubicada la vivienda.

Una vez registrada la hipoteca, la vivienda queda afectada por este gravamen, lo que significa que no podrá ser enajenada (vendida, permutada, cedida…), ni gravada con otros derechos reales sin el consentimiento del acreedor hipotecario. En algunas legislaciones como la colombiana se permite la venta, pero el acreedor conserva la garantía y el derecho de demandar al nuevo comprador. Asimismo, el deudor hipotecante conserva la posesión y disfrute de la vivienda, pero debe cumplir con las obligaciones del préstamo, como el pago de las cuotas correspondientes.

En caso de que el deudor incumpla con sus obligaciones de pago, el acreedor tiene la facultad de iniciar un proceso de ejecución hipotecaria, mediante el cual puede solicitar la adjudicación o la venta judicial de la vivienda para cobrar su crédito. Este proceso se lleva a cabo ante un juez competente, quien ordenará la realización de un remate o subasta pública de la vivienda, donde cualquier persona interesada podrá participar ofreciendo el precio por el mismo (previo cumplimiento de los requisitos). En principio el producto de la venta se destinará al pago de las acreencias en el orden legal que establezca la Ley pero generalmente l recaudo cubre en primer lugar el pago del crédito hipotecario y si queda algún remanente (excedente), se entregará al deudor.

Efectos de la Hipoteca sobre las viviendas

La hipoteca afecta de manera significativa a las viviendas sobre las cuales recae. En primer lugar, limita la disponibilidad de la vivienda, ya que impide o dificulta su enajenación o la constitución de otros gravámenes con otros derechos reales sin el consentimiento del acreedor hipotecario. Esto puede representar una restricción para el propietario, especialmente si desea vender la vivienda o utilizarla como garantía para otro préstamo.

Además, la existencia de una hipoteca puede afectar el valor de la vivienda en el mercado, ya que los potenciales compradores pueden percibirlo como un riesgo debido a la carga hipotecaria. En muchos casos, las viviendas hipotecadas se venden por un precio inferior a su valor real, especialmente en situaciones de ejecución hipotecaria donde el acreedor busca recuperar su crédito de manera rápida.

Por otro lado, la hipoteca brinda seguridad tanto al acreedor como al deudor. Para el acreedor, representa una garantía de cobro ante el incumplimiento del deudor, ya que tiene el derecho de ejecutar la hipoteca y vender la vivienda para recuperar su crédito. Para el deudor, la hipoteca puede facilitar el acceso al crédito, ya que ofrece una garantía real que permite obtener condiciones más favorables en términos de tasas de interés y plazos de pago.

La mayoría de las viviendas que son rematadas provienen de procesos con garantía hipotecaria.

En conclusión, la hipoteca como gravamen sobre las viviendas es un tema complejo que requiere un análisis detallado de sus aspectos legales y efectos prácticos. Tanto los propietarios como las entidades financieras deben tener en cuenta estas consideraciones al momento de celebrar contratos de préstamo con garantía hipotecaria o enfrentar situaciones de incumplimiento.

Gerly Pulido Olave

Abogado especialista en Derecho Procesal

Experto en Remates Judiciales