LAS DILIGENCIAS DE DESALOJO EN REMATES JUDICIALES

En el ámbito legal de los remates judiciales, las diligencias de desalojo son un paso crítico y muchas veces doloroso para propietarios y los ocupantes.

¿Por qué se llega a una Diligencia de Desalojo en un Remate Judicial?

El incumplimiento de pagos hipotecarios o deudas asociadas al inmueble suele ser el detonante principal. Además, conflictos legales no resueltos o desconocimiento de los procesos pueden llevar a esta situación, entre otras causas que analizaremos adelante.

Proceso de Desalojo derivado de un Remate judicial

Una diligencia de desalojo en un remate judicial sigue el procedimiento específico previsto en el Código General del Proceso en Colombia. Comienza al no ser entregado el inmueble por parte del secuestre; la normativa solo le concede tres días para hacer la entrega al nuevo adjudicatario, plazo que es muy corto para materializarla. Si el secuestre está al pendiente de los procesos donde se involucran los bienes dejados a su cargo, estará enterado de la práctica del remate y en su tarea como administrador informará a los ocupantes del inmueble para que preparen su salida voluntaria.

Referente a este aviso, he tenido casos donde el secuestre ha obtenido un provecho no legal de la propiedad, incentivando a los ocupantes a permanecer en ella con falsas promesas como que tendrán la primera opción de compra o que el juzgado debe notificarles.

Algunas personas argumentan que no se les avisó del remate, al respecto, debe tenerse en cuenta que el juzgado o entidad no envía una notificación o fija un aviso en el predio porque el procedimiento legal no lo contempla.

El juzgado desde el inicio del proceso notifica a los demandados a sus direcciones electrónicas o físicas y a partir de allí la ley presume que el demandado tiene conocimiento de la existencia de un proceso en su contra, el demandado notificado tiene la facultad de ejercer defensa o guardar silencio, lo que no puede hacer es descuidar el proceso. ¿Han escuchado que la justicia es lenta pero avanza?

Aprobado el remate, el Juez ordena al secuestre realizar la entrega al adjudicatario, de no ser entregado, el juez directamente o por un comisionado la materializará.

El día de la diligencia de entrega dispone de un operativo que garantice los derechos de las personas, menores, adultos mayores y de los animales.

Si no se desaloja en un plazo prudencial, el encargado de la diligencia allanará la propiedad, autorizando al cerrajero a proceder con el acompañamiento de la fuerza pública. Oponerse y enfrentar el desarrollo puede culminar muy mal, por ejemplo, en detención e imputación del delito de violencia contra servidor público o un arresto por obstaculizar el desarrollo de un procedimiento judicial, cambiando así, una situación civil por una penal o policiva.

En muchos países de Latinoamérica no hay claridad respecto de los términos judiciales o de un procedimiento para la entrega al adjudicatario, en algunos casos el adjudicatario debe iniciar un proceso de desahucio o entrega; la legislación colombiana es robusta al contar con un procedimiento para su cumplimiento y protección de tercero comprador de buena fe donde la representación de un abogado es crucial para el correcto desarrollo.

Si pretendes comprar un inmueble en Remate Judicial es importante y fundamental asesorarse legalmente antes de adquirirla, un abogado lo orientará y acompañará hasta la entrega material y jurídica de la propiedad.

Por último, una recomendación si se está demandado, interponer acciones dilatorias para ganar tiempo en el inmueble puede ir contra de su patrimonio, cada día crecen los intereses, si le quedaba algún dinero producto del remate, este se esfumará y al final tendrá por mandato legal que entregar la propiedad.

Siempre, el asesoramiento legal en caso de dificultades financieras es crucial, antes de que se inicien los procesos, en una etapa temprana para encontrar caminos de solución.

Gerly Pulido Olave

Abogado Especialista en Derecho Procesal